Haus bauen
oder kaufen?

Die Bauherrenhaftpflicht ist eine der wichtigsten Absicherungen für Bauherren - eigentlich ein Muss. Sie schützt vor Haftpflichtansprüchen Dritter, wenn durch die Baustelle Personen verletzt oder fremdes Eigentum beschädigt wird. Beispiele: Ein Fußgänger wird von herabfallenden Dachziegeln verletzt, oder ein parkendes Auto nimmt Schaden durch umherfliegende Baustoffe. In all diesen Fällen haftet der Bauherr unbegrenzt mit seinem Privatvermögen. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung übernimmt solche Kosten und wehrt unberechtigte Forderungen notfalls vor Gericht ab. Oft schreiben Kommunen oder Bauträger sie zwar nicht gesetzlich vor, aber dringend empfohlen ist sie allemal - ohne dieses Schutz beim Hausbau riskiert man den finanziellen Ruin.
Tipp: Schließen Sie die Bauherrenhaftpflicht unbedingt vor Baubeginn ab. Viele private Haftpflichtversicherungen decken kleinere Bauvorhaben bis zu einer bestimmten Bausumme (z. B. 50.000 €) mit ab. Bei größeren Projekten oder Neubauten ist jedoch eine eigene Bauherrenhaftpflicht nötig, meist mit Deckungssummen von mindestens 3 Millionen Euro für Personen- und Sachschäden. Die Prämie richtet sich nach Bausumme und gewünschter Deckung. Wichtig für Eigenleistungen: Informieren Sie den Versicherer, wenn Sie selbst mitarbeiten oder Freunde helfen, da Eigenleistung meist als erhöhtes Risiko betrachtet wird. Viele Policen beinhalten standardmäßig nur bis ~25.000 € Eigenleistung; bei größeren Eigenanteilen muss dies explizit vereinbart werden.

Die Bauleistungsversicherung - auch Bauwesenversicherung genannt - ist sozusagen die „Kaskoversicherung“ für den Hausbau. Sie schützt den im Bau befindlichen Rohbau und die Bauleistungen vor unvorhersehbaren Schäden. Abgedeckt sind beispielsweise Unwetterschäden, Sturm, Hagel, Überschwemmung und Vandalismus. Auch Schäden durch Material- oder Konstruktionsfehler am Bau werden übernommen. Optional lässt sich oft sogar Diebstahl fest eingebauter Teile mitversichern. Nicht versichert sind allerdings normale Witterungseinflüsse (z. B. Frost) und Schäden durch Brand oder Explosion - für Feuerschäden benötigt man eine separate Feuerrohbauversicherung. Ebenfalls nicht abgedeckt sind Personenschäden oder Haftpflichtfälle - dafür ist wieder die Bauherrenhaftpflicht zuständig.
Die Bauleistungsversicherung ist für jeden Bauherren sinnvoll, denn schon ein heftiges Unwetter kann hohe Zusatzkosten verursachen. Wichtig zu wissen: Sie schützt nicht vor Insolvenz der Baufirma - dieses Risiko deckt eine Baufertigstellungsversicherung ab (siehe weiter unten). In der Regel wird die Bauleistungsversicherung als Einmalprämie abgeschlossen, idealerweise spätestens zum Baubeginn. Oft bieten Versicherer Kombi-Pakete an: Wenn man gleichzeitig eine Wohngebäudeversicherung abschließt, kann man die Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung vergünstigt dazu bekommen. Bei Town & Country Haus ist die Bauleistungsversicherung übrigens bereits im Hausbau-Schutzbrief enthalten (siehe BauSchutzbrief unten), sodass Bauherren sich darum nicht mehr separat kümmern müssen.

Viele Bauherren erbringen Eigenleistungen beim Hausbau und greifen dabei auf private Helfer - etwa Freunde oder Verwandte - zurück. Sobald private Bauhelfer auf der Baustelle mit anpacken, sind jedoch gesetzliche Vorgaben zu beachten. Bauherren sind verpflichtet, alle nicht-gewerblichen Helfer bei der Berufsgenossenschaft Bau (BG Bau) anzumelden. Diese Anmeldung muss innerhalb einer Woche nach Baubeginn erfolgen und gilt unabhängig davon, ob die Helfer unentgeltlich oder gegen Bezahlung arbeiten. Durch die Meldung sind die Helfer über die gesetzliche Unfallversicherung abgesichert, inklusive Unfallschutz auf dem Weg zur Baustelle und zurück. Wird die Anmeldepflicht ignoriert, droht ein Bußgeld von bis zu 2.500 €. Bauherren sollten hier also keinesfalls nachlässig sein.
Die gesetzliche Bauhelferversicherung der BG Bau deckt Arbeitsunfälle der Helfer ab und schützt den Bauherrn vor Schadensersatzansprüchen der Verunglückten. Allerdings leistet sie nur begrenzt - etwa zahlt sie keine Renten bei Invalidität oder Todesfall der Helfer. Daher ist zusätzlich der Abschluss einer privaten Bauhelfer-Unfallversicherung ratsam. Diese freiwillige Versicherung bietet den Helfern finanziellen Schutz (z. B. Invaliditätssumme oder Todesfallsumme), der über die Leistungen der BG Bau hinausgeht. Manche Versicherer erlauben Sammelverträge ohne Namensnennung (für eine bestimmte Anzahl Helfer) oder Einzelverträge pro Person. Übrigens: Der Bauherr selbst ist bei Eigenleistung nicht automatisch unfallversichert - weder über BG Bau (die greift nur für Helfer) noch über die Bauhelfer-Police. Wer also selbst auf der Baustelle mitarbeitet, sollte an eine private Unfallversicherung oder spezielle Bauherren-Unfallversicherung für sich denken.
 

Die Feuerrohbauversicherung deckt - wie der Name sagt - Feuerschäden am Rohbau ab. Dazu zählen insbesondere Brand, Blitzschlag und Explosion während der Bauphase. Ein Feuer auf der Baustelle kann verheerende Folgen haben: Wenn der entstehende Neubau abbrennt, stehen Bauherren ohne Versicherung vor einem Scherbenhaufen. In einigen Bundesländern oder Vertragskonstellationen verlangen daher sogar die Behörden oder Banken den Nachweis einer Feuerrohbauversicherung, bevor ein bestimmter Baufortschritt (z. B. Dachstuhl) erreicht ist. Oft ist die Feuerrohbauversicherung beim Hausbau indirekt Pflicht, da die finanzierende Bank ihren Kredit absichern will.
Die gute Nachricht: Viele Versicherer bieten die Feuerrohbauversicherung kostenlos an, wenn gleichzeitig eine Wohngebäudeversicherung für das fertiggestellte Haus abgeschlossen wird. In der Praxis läuft es häufig so: Man schließt frühzeitig (spätestens bis Rohbau mit Dach steht) eine Wohngebäudeversicherung ab; diese beinhaltet dann ab Vertragsbeginn den beitragsfreien Feuerrohbau-Schutz bis zur Fertigstellung. Alternativ kann man die Feuerrohbau-Deckung auch als Zusatz zur Bauleistungsversicherung erwerben. Wichtig ist, keine Lücke zu lassen: Ab Baubeginn sollte mindestens für Feuerschäden am entstehenden Haus Versicherungsschutz bestehen. Bei Town & Country Haus ist auch dieser Schutz Teil des Rundum-Pakets: Entscheidet man sich für den BauSchutzbrief, sind Feuerrohbau und anschließend die Wohngebäudeversicherung meist integriert oder organisiert, sodass Bauherren entlastet sind.
 

Sobald das Haus (oder Teile davon) bezugsfertig sind, greift die Wohngebäudeversicherung. Sie schützt das fertige Wohnhaus dauerhaft vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und weitere Elementargefahren. Ab Bauende ist die Wohngebäudeversicherung unerlässlich, denn nun geht es um den langfristigen Werterhalt Ihres Eigenheims. In vielen Fällen wird die Feuerrohbauversicherung nahtlos in die Wohngebäudeversicherung überführt, sobald das Haus fertiggestellt ist. Ab diesem Zeitpunkt zahlt man dann jährlich die Beiträge für die Gebäudeversicherung, während die Bauleistungsversicherung endet.
Zu beachten ist, dass Banken eine Wohngebäudeversicherung verlangen, bevor sie die letzte Kreditrate auszahlen - schließlich dient das Haus als Sicherheit. Die Versicherungssumme sollte dem gleitenden Neuwert des Hauses entsprechen, damit im Falle eines Totalschadens der Wiederaufbau zu aktuellen Baupreisen finanziert ist. Tipp: Vergleichen Sie verschiedene Tarife und achten Sie auf ausreichende Deckungen (z. B. für Schäden am Grundstück, Rohrleitungen außerhalb des Hauses, etc.). Auch die Elementarschadenversicherung (Schutz gegen Überschwemmung, Erdsenkung, etc.) lässt sich als optionaler Baustein integrieren und ist insbesondere in gefährdeten Gebieten sinnvoll.
 

Eine der größten Sorgen beim Hausbau ist die Insolvenz des Bauunternehmers - was passiert, wenn die Baufirma pleitegeht und der Bau unvollendet bleibt? Hier kommt die Baufertigstellungsversicherung ins Spiel. Sie wird in der Regel vom Bauunternehmen selbst abgeschlossen (oder in Form einer Bürgschaft bereitgestellt) und schützt den Bauherrn davor, auf einem halbfertigen Bau sitzenzubleiben. Konkret garantiert eine Baufertigstellungsversicherung oder -bürgschaft, dass genügend finanzielle Mittel da sind, um den Bau zu Ende zu führen, selbst wenn der ursprüngliche Bauträger ausfällt. Verbraucherbauverträge nach deutschem Recht sehen meist eine Absicherung in Höhe von 5% der Bausumme vor, doch das kann knapp bemessen sein.
Bei Town & Country Haus erhalten Bauherren eine überdurchschnittliche Absicherung: Hier ist eine „4-fache Baufertigstellungs-Bürgschaft“ im BauSchutzbrief enthalten, was 20% des Hauspreises entspricht. Diese Summe stellt sicher, dass im Insolvenzfall ein Ersatzunternehmen beauftragt werden kann, ohne dass dem Bauherrn Mehrkosten entstehen. Bauen Sie mit einem anderen Baupartner, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass dieser eine Vertragserfüllungs-Bürgschaft oder Fertigstellungsversicherung vorweisen kann. Falls nicht, lässt sich eine solche Versicherung ggf. privat abschließen - allerdings ist das mit zusätzlichen Kosten verbunden. Ein guter Baupartner wird dieses Risiko jedoch von sich aus absichern. Fragen Sie also im Beratungsgespräch gezielt nach, wie Ihr Bauvorhaben gegen Unternehmensinsolvenz geschützt ist.
 

Streng genommen gehören diese nicht zu den Bauversicherungen, doch für Bauherren sind sie sehr relevant. Der Hausbau wird meist über ein Darlehen finanziert, das über viele Jahre abbezahlt wird. Was passiert, wenn der oder die Hauptverdiener durch Unfall oder Krankheit berufsunfähig werden, oder gar versterben? Ohne Einkommen kann die Kreditrate schnell zur untragbaren Last werden. Daher fordern viele Banken den Abschluss einer Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung für Bauherren. Diese zahlt im Todesfall eine zuvor vereinbarte Summe an die Hinterbliebenen, mit der das ausstehende Darlehen getilgt werden kann. So bleibt die Familie im schlimmsten Fall nicht auf Schulden sitzen und kann das Zuhause behalten.
Ebenso wichtig ist die Berufsunfähigkeitsversicherung (BU). Sie springt ein, wenn man aufgrund von Unfall oder schweren gesundheitlichen Einschränkungen dauerhaft nicht mehr im Beruf arbeiten kann. Die BU-Versicherung zahlt dem Versicherten dann eine monatliche Rente, die das wegfallende Gehalt teilweise ersetzt. Damit können weiter laufende Kosten - einschließlich der Baufinanzierung - gedeckt werden. Hausbau versichern heißt also nicht nur, das Bauprojekt selbst abzusichern, sondern auch die eigene Arbeitskraft und das Leben. Beide Versicherungen (BU und Risikoleben) sind freiwillig, aber für Bauherren wärmstens zu empfehlen und oft Voraussetzung für günstige Kreditkonditionen.
 

Bereits in der Planungsphase sollten Bauherren das Thema Versicherungen mitdenken. Vor dem ersten Spatenstich sollten die Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung bereitstehen (spätestens zum Bauantrag/Baubeginn aktivieren). Falls Sie einen Kredit aufnehmen, schließen Sie rechtzeitig die Risikolebensversicherung für die Darlehenshöhe ab und - wenn nicht ohnehin schon vorhanden - eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Die Bank wird zudem den Nachweis einer Wohngebäude/Feuerrohbauversicherung verlangen, bevor der Kredit voll ausgezahlt wird. Diese Police können Sie z. B. mit Beginn des Bauvorhabens abschließen, damit der Rohbau vom ersten Moment an gegen Feuer versichert ist. Tipp: Haben Sie bereits ein unbebautes Grundstück und der Baubeginn verzögert sich noch, lohnt interimistisch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für das leere Grundstück - so sind Sie gegen Haftungsfälle durch das Grundstück abgesichert, bis die Bauherrenhaftpflicht greift.
 

 Stellen Sie sicher, dass alle Baustellen-Versicherungen lückenlos in Kraft sind, sobald die Arbeiten beginnen. Die Bauherrenhaftpflicht läuft üblicherweise bis zur Fertigstellung (oder maximal 2 Jahre ab Abschluss). Die Bauleistungsversicherung endet mit Fertigstellung automatisch. Die Feuerrohbauversicherung greift während des Baus für Feuerschäden; idealerweise wurde sie mit der Wohngebäudeversicherung kombiniert und ist beitragsfrei. Private Bauhelfer melden Sie sofort zum Baubeginn bei der BG Bau an und halten den Unfallversicherungsschutz aufrecht, bis alle Helfereinsätze beendet sind. Falls sich im Bauverlauf herausstellt, dass zusätzliche Eigenleistungen erbracht werden oder sich die Bausumme erhöht, informieren Sie umgehend Ihre Versicherer, um Deckungslücken zu vermeiden.
 

Spätestens zur Hausübergabe muss die reguläre Wohngebäudeversicherung aktiv sein, da ab diesem Moment die meisten Bauversicherungen enden oder nicht mehr greifen. Viele Versicherer datieren den Übergang automatisch: Die Feuerrohbauversicherung wandelt sich am Tag der Fertigstellung in die Wohngebäudeversicherung um. Prüfen Sie die Policen daraufhin und zahlen Sie die fälligen Prämien, um den Schutz nahtlos zu erhalten. Die Bauherrenhaftpflicht endet nach Bauende - ab dann reicht wieder Ihre normale Privat-Haftpflicht für das Grundstück/Haus (achten Sie darauf, dass die Eigentümerhaftpflicht in Ihrer Privathaftpflicht enthalten ist). Bewahren Sie alle Versicherungsdokumente auf und notieren Sie wichtige Fristen (z. B. die 5-Jahres-Frist der Gewährleistungsbürgschaft).