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Schutz vor Baupfusch
Baupfusch – davon haben viele schon mal etwas gehört! Immer wieder dominieren besonders schlimme Erfahrungen von Häuslebauern die Berichterstattung der Medien rund um den Hausbau. So ist es nicht verwunderlich, dass man als zukünftiger Bauherr oder zukünftige Bauherrin nicht um dieses Thema herumkommt und einfach nur hofft, dass beim eigenen Hausbau nichts schief gehen wird. Aktuelle Datenauswertungen zeigen, wie oft diese Hoffnung enttäuscht wird. Allerdings hat auch nicht immer Baupfusch Schuld, wenn es zu Problemen auf der Baustelle kommt.
In diesem Ratgeber klären wir Sie über Baupfusch, Baumängel oder Bauschäden auf, zeigen Ihnen, was Sie tun können, um Baupfusch vorzubeugen und helfen Ihnen, wenn Sie auf Ihrer Baustelle Baumängel entdeckt haben!
Wissenswertes zu Beginn
„Hoffentlich geht alles gut!“ – Das hoffen bestimmt alle Bauherren vor dem Baustart ihres Eigenheims. Die Angst vor Baupfusch ist groß, ist das Eigenheim doch oftmals ein langgehegter Traum, für den viele Menschen jahrelang sparen. Doch wie realistisch ist denn noch der perfekte Hausbau, bei dem alles glatt läuft?
So ein fehlerfreier Hausbau sei „mehr eine Ausnahme als die Regel“ - zu diesem Schluss kommt man in einem Artikel der Welt vom April 2021. Die Grundlage dafür bieten 1265 Prüfberichte von Bausachverständigen für Einfamilienhäuser, welche zwischen 2017 und März 2019 angefertigt wurden. Eine Studie des Bauherren-Schutzbundes (BSB) fand sogar heraus, dass auf Basis von 700 Baustellenkontrollen bei 100 Neubauvorhaben durchschnittlich 29 Baumängel gefunden wurden. BSB-Geschäftsführer Florian Becker kommt zu einem ernüchternden Urteil und meint Bauen ohne Mängel könne heute ausgeschlossen werden, da dafür die Anforderungen zu komplex und der Markt überlastet sei.
Doch Baupfusch passiert nicht immer erst beim Bauen selbst. So entstehen zum Beispiel schon 40 % der späteren Baumängel in der Planungsphase der Immobilie. Noch schlimmer: Von den 60 % der Fehler, die während des Bauens passieren, werden nur 20 % noch in der Bauphase entdeckt und ausgebessert. 69 % fallen immerhin im Zeitraum der Gewährleistung auf. Jedoch bleiben 11 % unentdeckt oder fallen erst nach Ablauf der Gewährleistung auf – hier muss der Eigenheimbesitzer für die Korrektur oftmals tief in die eigene Geldbörse greifen.
Generell kann Baupfusch teuer werden, zu dem Ergebnis kommt auch die bereits erwähnte BSB-Studie. 58 % der begutachteten Fehler haben dabei Schäden von bis zu 5.000 Euro pro Haus verursacht. Bei 40 % beläuft sich die Schadensumme zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Besonders hart trifft es 7 % der Fälle, in denen der Schaden teurer als 50.000 Euro ausfällt. Zudem merkt der Bauherren-Schutzbund (BSB) an, dass der Baumangel immer teurer wird, je später man ihn entdeckt. Daher ist eine frühe Erkennung und Beseitigung das A und O.
Im Folgenden klären wir Sie genau über Baupfusch auf, erklären Ihnen die häufigsten Baumängel und geben Ihnen Tipps, was Sie tun können, wenn Sie auf Ihrer Baustelle Baupfusch entdecken.
Was ist Baupfusch?
Wer sich über das Thema Baupfusch informieren möchte, stößt immer wieder auf verschiedene Begriffe: Baumängel, Bauschäden, Baupfusch oder Baufehler. Zunächst ist es wichtig zu wissen, was man unter den einzelnen Bezeichnungen versteht und wie sich diese voneinander differenzieren.
Die wichtigsten Begriffe kurz definiert
Baupfusch:
Hier handelt es sich um einen Sachmangel am Bauwerk oder bei Bauleistungen, welcher über zwei klare Definitionen verfügt: Eine findet man im §633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die in Verträgen für Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen (VOB/B-Verträge).
Es liegt also ein Sachmangel vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes nicht erfüllt wurde, wenn sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet, eine Beschaffenheit aufweist, die bei Bauwerken gleicher Art unüblich ist oder die der Auftraggeber nach Art des Gebäudes nicht erwarten kann (BGB). Zudem liegt ebenfalls ein Baumangel vor, wenn die erbrachten Leistungen beim Bau gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen (VOB/B-Vertrag – gilt nur bei Abschluss).
Eine Unterscheidung von wesentlichen und unwesentlichen Baumängeln kommt vor allem bei der Abnahme des Bauwerks nach § 640 BGB eine wichtige Rolle zu, denn sie beeinflusst den weiteren Bauverlauf. Dabei ordnet man die Baumängel jedoch immer in einer Einzelfallentscheidung den jeweiligen Kategorien zu und orientiert sich dabei an der Art des Mangels, den Auswirkungen des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung, dem Umfang der Mangelbeseitigungskosten und mögliche Spätfolgen. Zudem erfolgt eine Abwägung der Interessen beider Parteien (Auftraggeber & Auftragnehmer) sowie das Maß der möglichen Beeinträchtigung.
Baumangel:
Korrekterweise muss man hier von einem Sachmangel am Bauwerk oder bei Bauleistungen sprechen, über zwei gültige, klare Definitionen, zum einen im §633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), zum anderen im Vertrag für Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen (VOB/B-Vertrag) verfügt. Danach liegt ein Sachmangel vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes nicht erfüllt wurde, wenn sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet, eine Beschaffenheit aufweist, die bei Bauwerken gleicher Art unüblich ist oder die der Auftraggeber nach Art des Gebäudes nicht erwarten kann (BGB). Zudem liegt ebenfalls ein Baumangel vor, wenn die erbrachten Leistungen gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen (VOB/B-Vertrag – gilt nur bei Abschluss).
Liegt ein schwerer Sachmangel vor, spricht man von einem wesentlichen Baumangel. Dieser führt meist zu der Verweigerung der Abnahme, da es für den Auftraggeber unzumutbar wäre, spätere (rechtliche) Folgen in Kauf zu nehmen.
Unwesentliche Baumängel führen normalerweise nicht zur Verweigerung der Abnahme, können aber in gehäufter Menge nach einer Einzelfallentscheidung in ihrer Gesamtheit einem wesentlichen Baumangel gleichstellt werden.
Verdeckte Mangel liegen zu dem Zeitpunkt der Hausübergabe zwar vor, werden aber erst Monate oder Jahre nach dem Einzug entdeckt. Fällt der Schaden innerhalb von 5 Jahren nach Hausabnahme (§ 634a Ziff 2 BGB) auf, greift die Gewährleistungsfrist. VOB/B-Verträge sehen, wenn nicht anders definiert, einen kürzeren Zeitraum von 4 Jahren als Gewährleistungsfrist vor. Nach Ablauf dieser Frist muss der Eigenheimbesitzer selbst für die Beseitigung des Baumangels bezahlen.
Die bewusste Verwendung von nicht erprobtem Material, die bewusst unterlassene Untersuchung des Bauuntergrunds durch ein Baugrundgutachten oder die bewusst unterlassene Durchführung der Bauüberwachung durch einen Architekten oder Bauleiter sind arglistig verschwiegene Baumängel. In diesen besonderen Fällen muss eine Arglistigkeit nachgewiesen werden, um eine Änderung der Gewährleistungsfrist, wie zum Beispiel einen Neubeginn, herbeizuführen.
Eine Folge von Baumängeln ist immer die Wertminderung des Gebäudes, bis der Fehler vollständig und korrekt beseitigt wurde. Vor allem unentdeckte Mängel können dabei auch noch andere, weitreichendere Auswirkungen haben, welche in Mängel- oder Mangelfolgeschäden kategorisiert werden. Zudem spricht man auch oft von einem Bauschaden als Folge eines Baumangels.
Mängelschäden:
Hier entstehen als Folge eines Baumangels weitere Schäden am Bauwerk. So können Feuchtigkeitsschäden zu Schimmel an anderen Bauteilen führen, die zunächst nicht betroffen waren.
Mangelfolgeschäden:
Bei Mangelfolgeschäden hat ein Baumangel negative Auswirkungen auf das Vermögen des Auftraggebers. Verschiebt sich zum Beispiel durch einen Baumangel der Einzugstermin, entstehen dem Bauherren so unvorhergesehene Kosten, die als Mangelfolgeschäden zu bezeichnen sind.
Bauschaden:
Ein Bauschaden bezeichnet die Verschlechterung einer Immobilie durch ein schädigendes Ereignis, wie einen Baumangel. Es kann also eine Folge eines Baumangels sein, muss es aber nicht. Der Begriff Bauschaden ist klar in der DIN-Norm 31051 definiert. Dabei umfasst die Verschlechterung das Abblättern, das Abplatzen, die Korrosion oder die Undichtigkeit einzelner Baustoffe bzw. -teile in Abhängigkeit des Schweregrads. Genau wie beim Baumangel resultiert ein Bauschaden immer in der Wertminderung des Gebäudes.
Als krönender Abschluss sollte das Dach das Eigenheim vor Wind und Wetter schützen. Leider passieren Baufehler hier am häufigsten. Diese können für die Hausbesitzer nicht nur teuer, sondern auch gefährlich werden. Ist die Dampfsperre, die die Bauteile hinter ihr vor Feuchtigkeit schützen soll, undicht, der Spitzboden nicht entlüftet, die Dämmung fehlerhaft oder die Bodeneinschubtreppe falsch montiert, kann das zu Feuchte und im schlimmsten Fall zu Tauwasserschäden oder Schimmelbefall führen. Es kommt zur Zerstörung der Bauteile und zur Instabilität des Daches - wie auch bei Rissen im Holz des Dachstuhls. Diese entstehen durch Schwund, wenn das Holz nicht richtig trocknen konnte. Auch hier besteht ein erhöhtes Sicherheitsrisiko. Daher ist es wichtig, diese Baumängel frühzeitig zu erkennen.
Die aktuell beim Hausbau verwendeten Baustoffe sind komplex und müssen genau nach Anweisung verbaut werden. Ausführungsfehler, wie zum Beispiel ein nicht kompatibler Untergrund unter dem Außenputz oder nicht ausreichend oder falsch gesetzte Dehnungsfugen im Estrich, können zu Rissen führen. Ein statisches Problem ist oftmals auch ein fehlerhafter Ringanker, der die Zugkräfte des Mauerwerks nicht optimal aufnehmen kann. Starke Schäden an der kompletten Bausubstanz entstehen durch einen feuchten Estrich, der zu kurz getrocknet wurde.
Vorsicht: Baumängel am Estrich können nicht so einfach behoben werden! Bauherren sollten daher vor allem während dieser Phase des Baus besonders aufmerksam sein.
Baumängel, die beim Einbau der Haustechnik passieren, können die Minderung der Energieeffizienz des Gebäudes, Feuchtigkeit in den Bauteilen, Feuer- oder Stromschlaggefahr zur Folge haben und somit auch das Leben der Bewohner oder ihrer Gäste gefährden. Beispiele hierfür wären undichte Lüftungsanlagen oder eine mangelhafte Installation bei Elektro- & Heizungsanlagen, vor allem Fußbodenheizungen.
Eine knarrende Innentür, ein knackendes Fenster oder eine auf dem Boden schleifende Haustür – all das sind kleinere Fehler, mit denen Bauherren nach dem Einbau und Einzug möglicherweise zu kämpfen haben. Sie sind allerdings nur Kleinigkeiten im Vergleich zu den häufigsten Baumängeln an Fenstern und Türen. Undichte Fenster- und Türlaibungen treten auf, wenn Fenster oder Türen nicht passgenau oder falsch verbaut wurden oder nicht sauber verputzt oder versiegelt sind. Sie lassen sich dann nicht korrekt schließen und führen zu Problemen mit der Dichtigkeit des Hauses. Noch schlimmer sind feuchte Fenster- und Türlaibungen. Hier befindet sich der Fehler meist in den Abschlussdetails zwischen Fenster oder Tür und Putz. Ist der Abschluss mangelhaft, kann Wind und Regen dazwischen dringen und im schlimmsten Fall einen Wasserschaden mit Schimmelbefall auslösen.
Genauso verheerend wie Baumängel am Dach sind Fehler beim Kellerbau. Ist der Fuß des Hauses, also die Basis auf der später alles andere steht, nicht in einem einwandfreiem Zustand, kann das schlimme Folgen für die Bewohner haben. Eins der häufigsten Beispiele für Baumängel ist der undichte Keller. Durch Fehler bei der Planung oder des Materials oder die unsachgemäße Ausführung während des Baus können Lecks entstehen, die Feuchtigkeit ins Haus lassen. Die Sanierung eines solchen Fehlers ist sehr kostspielig und beläuft sich schnell auf eine fünfstellige Summe. Fehleranfällig sind auch Kelleraußentreppen. Ist hier die Entwässerung nicht optimal geregelt, drohen Feuchtigkeits- und Frostschäden.
Mängel beim Innenausbau sind Fehler, die der Bauherr oder die Bauherrin noch am ehesten selbst erkennen. Das können schiefe Tapeten, nicht-deckende Malerfarben, Böden ohne Trittschalldämmung oder gerissene, krumme oder lose Fliesen sein. Hier muss man genau den Bauvertrag studieren. Ist der Fehler bei einer Inklusivleistung aufgetreten, so muss er von der Hausbaufirma behoben werden. Ist dies nicht der Fall, dann hilft ein selbstbeauftragter Handwerker. Die Rechnung dafür zahlen allerdings die Hausbesitzer.
Baumängel lassen oft auf Ausführungsfehler oder falsches bzw. falsch-verwendetes Baumaterial zurückführen. Sind dadurch die 4 folgenden Bereiche betroffen, kann es besonders schwerwiegende Folgen haben. Daher sollte dieser Baupfusch frühzeitig erkannt werden:
Der Hausbau hat sich stetig weiterentwickelt. Mittlerweile können Massivhäuser durch moderne Technik, aber auch verbesserte Baustoffe innerhalb von 6 Monaten errichtet werden. Diese Baumaterialien sind allerdings sehr komplex und müssen daher genau nach Anweisung verbaut werden. Ein nicht kompatibler Untergrund unter dem Außenputz, falsch angesetzter Mörtel, die Verwendung von Bauschaum als Mörtel-Alternative oder falsch gesetzte Dehnungsfugen im Estrich sind nur einige Ausführungsfehler, die kostspielige Ausbesserungen nach sich ziehen.
Dieses Problem kann nicht nur Bauherren mit einem Keller betreffen. Auch die Bodenplatte sollte ausreichend vor Wassereindringung geschützt werden. Das passiert in der Regel mit einer sogenannten Schweißbahn, welche das Gebäude nach unten hin abdichtet. Bei einer nicht fachgerechten Verbauung oder bei einer Beschädigung durch Nägel oder ähnliches kann es vorkommen, dass später Wasser ins Haus eindringt. Auch nicht richtig abgedichtete Türen oder bodentiefe Fenster sind Ursachen für Feuchtigkeit im Haus. Vor allem nach einem Winter kann es vorkommen, dass Tauwasser unter den Balkon- oder Terrassentüren oder Fenstern in den Wohnraum fließt.
Von einer fehlerhaften bis hin zu einer fehlenden Wärmedämmung – die Liste der Baumängel in diesem Bereich ist lang. Leider wirkten sich dies immer auf die Energieeffizienz des Gebäudes aus und belastet so am Ende das Portemonnaie des Eigentümers. Besonders am Dach, dem wohl anfälligsten Ort für Baumängel, passieren immer wieder Ausführungsfehler bei der Dämmung. Auch problematisch: Firmen, die mit Wärmeverbundsystemen arbeiten, fehlt oftmals die erforderlichen Fachkenntnisse.
Ebenso problematisch wie die Wärmedämmung der Neubauten ist auch die Luftdichtigkeit. Eine nicht fachgerecht hergestellte luftdichte Gebäudehülle, die zum Beispiel durch fehlerhaft verbaute Dampfsperren entsteht, ist nicht so leicht zu beheben. Hier leidet dann nicht nur das Raumklima und das Wohlfühlgefühl der Bewohner. Die Folgen wie Feuchtigkeit oder Schimmel sind oftmals so weitreichend, dass auch gleich die Wärmedämmung mitbetroffen ist.
Um diese häufigen Baumängel zu vermeiden, hat Town & Country Haus den Hausbau-Schutzbrief eingeführt. Er sorgt für Qualität und Sicherheit beim Hausbau und schützt Bauherren optimal nicht nur während, sondern auch vor und nach dem Hausbau. Dabei entstehen den Town & Country Bauherren keine Mehrkosten, denn der Hausbau-Schutzbrief ist im Kaufpreis ihres Massivhauses inklusive. Welche Leistungen genau Baumängel verhindern sollen, erfahren Sie im nächsten Punkt.
Informieren Sie sich in diesem Zusammenhang auch über diese Themen:
Baurecht
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Die Kosten für das Haus
Die Kosten für ein Haus variieren je nach Region und Ausstattung. Trotzdem gibt es ein paar Faustregeln, die Sie beachten können.
Wohngesundheit
Das eigene Haus ist ein Ort der Wärme und sollte harmonisch gestaltet sein. Aber auch die Gesundheit spielt eine wichtige Rolle in den eigenen vier Wänden.
Häufige Streitfrage: Risse – Baumangel oder nicht?
Risse in der Hauswand sind wohl eines der häufigsten Streitthemen zwischen Bauherren und Baufirmen. Diese werden von Unerfahrenen oft als Baumangel gewertet, da sie nicht einschätzen können, ob nur die Optik eines Gebäudes in Mitleidenschaft gezogen wurde oder auch die Statik betroffen ist. Wir klären auf: Woran erkennt man, ob ein Riss ein Baumangel dargestellt? Kann man Rissen vorbeugen? Was ist zu tun, wenn man einen Riss entdeckt?
Ein Riss in der Hauswand
Er kann zu jeder Zeit auftreten - auch nach Jahren, wenn die Gewährleistungsfrist schon längst abgelaufen ist – und ist der Schrecken aller Hausbesitzer: ein Riss in der Hauswand. Bevor man in Panik verfällt und mit dem Einsturz des Gebäudes rechnet, sollte man lieber einen Fachmann zurate ziehen.
Da Risse immer erst ab einer gewissen Breite sichtbar werden, kann ihr Auftreten viele verschiedene Ursachen haben. Riss ist nicht gleich Riss und gerade für die Beseitigung des Risses ist es wichtig, zu differenzieren. So gibt es zum Beispiel Risse, die baustoff- oder bauarttypisch sind - wieder andere sind nur vorübergehend und schließen sich nach einiger Zeit von selbst.
Bevor man automatisch einen Baumangel annimmt, sollte man den Riss von einem Fachmann bewerten lassen. Dabei gibt es für die Bewertung drei verschiedene Ebenen: technisch, optisch oder juristisch. Egal auf welcher Ebene, die Länge und Breite der Rissspalte spielt immer eine entscheidende Rolle.
Bei der technischen Bewertung fließen viele Faktoren in die Rissdiagnostik mit ein. Neben der Rissbreite oder -länge, ist auch die Risstiefe, -verteilung, -verlauf und der ein-, zwei- oder dreidimensionale Risskantenversatz entscheidend. Man muss einschätzen, ob der Riss noch arbeitet und ob zukünftig Bewegungen an den Rissflanken zu erwarten sind. Erst danach kann man die Frage „sanieren oder kaschieren?“ mit Sicherheit beantworten.
Dabei ist eine Messung der Rissbreite nur sinnvoll, wenn die gegebenen Ist-Werte genau mit den zulässigen Rissbreiten (Soll-Werte) verglichen werden. Hier gibt es jedoch ein Problem: In Regelwerken oder Normvorgaben werden selten absolute Werte genannt, und wenn doch, kann man diese nicht einfach auf andere Bauteile oder Baustoffe übertragen. So regelt die DIN V18550, dass Haarrisse im Putz mit einer maximalen Rissbreite von 0,2 mm nicht zu bemängeln sind. In Kombination dazu, bescheinigt die DIN EN13914, dass Haarrisse bis 0,2 mm Breite bei wasserabweisenden oder wasserhemmenden Putzen deren Funktionstüchtigkeit nicht beeinträchtigen. Andere DIN-Verordnungen regeln die maximale Rissbreite in Putzbeschichtungen auf Mineralfaserdämmung oder Polystryroldämmung. Hier gelten bis zu 0,3 mm als zulässig. In der Praxis geht man allerdings auf Nummer sicher und nimmt auf Basis dieser Regelwerke eine Maximalbreite von 0,2 mm an. Risse mit einer geringeren Breite können also nicht reklamiert werden. Aber auch breitere Rissspalten sind nicht gleich Baumängel. Sind die Risse mit einer Breite ab 0,2 mm unter gebrauchsüblichen Bedingungen nicht sichtbar und wird der technische Wert des Putzes nicht beeinträchtigt, so können auch sie nicht als Baumängel reklamiert werden.
Diese Bewertungsebene ist am schwierigsten, da sie nicht auf objektiven Parametern wie Messergebnissen beruht und dadurch subjektiv und angreifbar ist. Hier geht es vor allem um das Aussehen des Risses, dessen mikrobieller Befall mit Verschmutzungen, die Oberflächenstruktur, mögliche Farbtöne, die Lage und Wahrnehmung der gerissenen Fläche und die zeitliche Relevanz des Auftretens. Oftmals entsteht auf dieser Bewertungsebene die größte Diskrepanz: Der Putzer als Fachmann stuft die Oberfläche als „ok“ ein, der Bauherr lehnt sie allerdings als „nicht ordnungsgemäß“ ab. Hier kommt es am häufigsten zu Diskussionen, ob die Risse noch im Toleranzbereich liegen, marktüblich oder akzeptabel sind.
Juristen sind deutlich unkreativer als Sachverständige oder Handwerker, wenn es um die Bewertung von Rissen geht. Man orientiert sich hier an den Paragraphen § 434 und § 633 des BGB und prüft, was vertraglich vereinbart wurde. Dabei kann auch eine Abweichung von dem Vertrag, wie zum Beispiel ein Riss in der Hauswand, als mangelfrei gewertet werden, wenn sich das Bauwerk für die vertraglich vereinbarte, vorausgesetzte oder übliche Verwendung eignet und es so beschaffen ist, wie es bei anderen Bauwerken gleicher Art üblich ist und wie es der Aufraggeber erwarten kann.
Bezieht man sich auf technische Bewertungen des Risses wie die mögliche Wasseraufnahme des Mauerwerks oder optische Bewertungen wie den mikrobiellen Befall, dann fragen die Juristen gern nach dem Ausschluss eines Risikos. Kann ein Restrisiko für die Sicherheit des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden, so wird der Mangel angenommen.
Setzungsrisse – was tun?
Besonders ärgerlich für Hausbesitzer sind Setzungsrisse an der Fassade ihres Wohnhauses. Dabei handelt es sich um längere, schräge, häufig auch unregelmäßig abgetreppte Risse im Mauerwerk. Diese entstehen aufgrund von Spannungen in Wänden, Böden oder Decken, die beim Überschreiten des Plastizitätsvermögens des Baumaterials zu Rissen führen. Der Grund für diese Spannungen kann eine ungleichmäßige Setzung sein, das heißt ein Nachgeben des Bauuntergrunds aufgrund des Gewichts des Bauwerks. Die unterschiedlichen Gewichte der Bauwerksteile, die unterschiedliche Bodenbeschaffenheit über die Fläche des Grundrisses hinaus, geologische Veränderungen sowie Veränderungen des Grundwasserspiegels oder eine bauliche Maßnahme in der Nachbarschaft können ebenso dazu beitragen.
Setzungsrisse sind vielfach unbedenklich und können nur in extremen Ausnahmefällen die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen. Möchte man sie allerdings ausbessern, muss oftmals auch die Ursache behoben werden, um neue Risse zu vermeiden. Das ist meist mit großem Aufwand verbunden.
Daher ist es gut, Setzungsrissen schon beim Bau vorzubeugen. Aus den Ergebnissen eines Bodengutachtens kann man erkennen, wie der Untergrund, auf dem das spätere Bauwerk steht, beschaffen ist. Ungleichmäßige Böden erfordern eine verstärkte Gründung. Um Spannungen von Wänden, Decken oder Böden abzuleiten, ist zum Beispiel die Installation eines zusätzlichen Ringankers von Vorteil.
Wie kann man Baumängeln und deren Folgen vorbeugen?
Viele Baumängel entstehen durch dieselben Fehler, sei es zum Beispiel eine fehlerhafte Belüftung des Bauwerks oder eine zu kurze Trocknungszeit für verschiedene Bauteile. Auch bei der Dichtigkeit des Neubaus sollten besser keine Fehler passieren. Ebenso kann eine mangelhafte Dämmung problematisch werden, denn sie hat direkten Einfluss auf die Energieeffizienz des Gebäudes.
Da, wie oben erwähnt, schon 40 % der Baumängel in der Planungsphase entstehen, sollte auch hier die Vorbeugung beginnen. Dazu zählt ein genauer Bauplan samt detaillierter Baubeschreibung, welche ein wichtiger Teil des Bauvertrages ist. Beides sollte genau geprüft werden, um auszuschließen, dass aufgrund eines Fehlers im Plan Mängel verbaut werden. Die Baubeschreibung enthält im Idealfall, am besten tabellarisch, eine Auflistung aller Arbeiten der Gewerke sowie die dafür beauftragten Handwerker, Elektro- und Heizungsinstallateure und Maler. Es kann allerdings sein, dass noch nicht alle Gewerke zum Zeitpunkt der Erstellung der Baubeschreibung vergeben sind. Außerdem sollte es eine Auflistung aller verwendeter Materialien geben mit Informationen zu den Herstellern, den Produkten, der Menge und den Kosten. Je präziser die Planungen und Bauvorbereitung, desto unwahrscheinlicher wird es, dass aufgrund dessen Baumängel passieren.
Baumängeln während der Bauphase beugt man am besten vor, wenn man seinen Hausbau genau unter die Lupe nimmt. Fehlt einem die fachmännische Expertise, so beauftragt man am besten einen unabhängigen Gutachter mit dieser Aufgabe. Dieser soll möglichst genau, fast schon akribisch, auf Basis der ausführlichen Bauleistungsbeschreibung alle Abweichungen notieren, sodass Bauherren die Möglichkeit bekommen, diese im Gespräch mit der Bauleitung anzusprechen. Zusätzlich sollte er Angaben zu den Bauphasen notieren. Gab es Lieferengpässe, Ausfälle jeglicher Art, Zeitverzögerung, Fehler am Material oder musste eine Neubestellung aufgegeben werden? Nicht zu vergessen ist auch die höhere Gewalt. Schäden am Bau durch schwere Unwetter, Vandalismus oder Diebstahl gehören ebenso ins Protokoll.
Bei Town & Country Haus ist die Endkontrolle durch einen unabhängigen Baugutachter gesichert. Dieser ist Teil des im Kaufpreis enthaltenen Hausbau-Schutzbriefes. Die unabhängige Qualitätskontrolle gibt Town & Country Bauherren Gewissheit, dass sie ihr Traumhaus baumängelfrei und in ausgezeichneter Qualität übernehmen.
Auch an Tests, die zum Beispiel die Dichtigkeit des Hauses überprüfen, sollte man nicht sparen. Das weiß auch Town & Country Haus und hat den Blower-Door-Test für die Dichtigkeitsprüfung der Massivhäuser ebenfalls in den Hausbau-Schutzbrief aufgenommen.
Schutz vor Baupfusch – Mit diesen 7 Tipps sichern Sie sich ab!
Wie bereits erwähnt, scheint es einen fehlerfreien Hausbau in Deutschland nicht mehr zu geben. Durchschnittlich bis zu 29 Baumängel sollen laut einer Bauherren-Schutzbund e.V.-Studie auf der Baustelle eines Neubaus vorkommen. Dennoch sollten Sie nicht in Panik verfallen, denn einigen häufigen Baumängeln kann man mit guter Planung und diesen 7 Tipps entgegenwirken:
Tipp 1: Seriöses Hausbauunternehmen wählen
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, begibt sich auf die Suche nach dem richtigen Bauunternehmen, das einem bei der Traumerfüllung hilft. Aufgrund steigender Baupreise greifen viele Bauinteressierte auf kleine, regionale Baufirmen zurück, die mit günstigen Preisversprechen locken. Hier sollte man allerdings aufpassen und die Unternehmen und deren Angebote genau überprüfen! Oftmals wurden die Kosten sehr ungenau oder knapp kalkuliert, um attraktiv zu wirken. Die Folge: Während des Bauens kommen ungeplante Mehrkosten auf die Bauherren zu. Wichtig sind auch die Referenzen der Unternehmen: Was hat die Firma bereits gebaut? Wie viele Aufträge muss sie zeitgleich bearbeiten? Haben andere Bauherren in der Region schon Erfahrung mit dem Unternehmen gesammelt?
Wenn man sich für ein Hausbau-erfahrenes Unternehmen wie Town & Country Haus entscheidet, wird man am Ende profitieren. Wir sind nicht nur Deutschlands meistgebautes Massivhaus, sondern vereinen knapp 25 Jahre Erfahrung und über 40.000 gebaute Häuser mit der Regionalität, die den Bauherren wichtig ist. Der regionale Town & Country Partner kommt aus der Umgebung, kennt sich aus mit den lokalen Baubestimmungen und ist für die Bauherren bei Fragen und Problemen immer in greifbarer Nähe.
Tipp 2: Sich für eine bewehrte und geprüfte Bauplanung entscheiden
Der große Vorteil von Architektenhäusern ist die Individualität. Der Architekt ist dabei stets bemüht, Sonderwünsche umsetzbar in den Bauplänen zu verankern. Allerdings stellt genau dieses Merkmal auch immer ein Risiko dar, da das Haus so zum ersten Mal gebaut wird. Mögliche Planungsfehler erkennt man erst bei der Ausführung.
Um Baupfusch und spätere Fehler schon bei der Planung zu verhindern, hat man zwei Möglichkeiten: Zum einen kann man einem unabhängigen Sachverständigen die Baupläne zu Kontrolle vorlegen oder zum anderen kann man sich auch für die standardisierte Bauweise eines Typenhauses entscheiden. Town & Country Massivhäuser wurden bereits über 40.000-mal in ganz Deutschland gebaut. Das bedeutet: Unsere Baupläne sind geprüft und bewehrt, das Risiko auf Planungsfehler auf ein Minimum reduziert.
Trotzdem muss man bei Town & Country Haus nicht an Individualität einbüßen. Ob verschiedene Grundriss-Varianten, Gestaltungsmöglichkeiten (Vordach, Fassadenfarbe, etc.) oder Sonderwünsche - die regionalen Town & Country Partner planen das Massivhaus genau nach den Wünschen der Bauherren.
Tipp 3: Auf geprüfte Markenqualität setzen
Ein Haus ist immer nur so gut wie die Materialien, mit denen es gebaut wird. Um Baupfusch durch falsche Baustoffe oder deren fehlerhafte Verarbeitung zu vermeiden, sollte man also auf geprüfte Markenprodukte setzen. Das tut Town & Country Haus!
Ein Hausbau-Schutzbrief [Link], der im Kaufpreis aller angebotenen Massivhäuser inklusive ist, sichert Bauherren optimal ab. Er sorgt nicht nur für Planungs- und Finanzierungssicherheit vor dem Bau, sondern garantiert auch eine gute Qualität während des Hausbaus sowie Schutz vor existenziellen Bedrohungen nach dem Bau.
So ist zum Beispiel die Verwendung von Markenprodukten ebenso vorgeschrieben, wie das Bauen der Häuser nach TÜV-geprüften Bau- und Montagevorschriften. Bauherren können also absolut sicher sein, dass ihr Town & Country Haus mit den besten Baustoffen und nach heute anerkannten Regeln der Technik in der bestmöglichen Qualität gebaut wird.
Tipp 4: Abschluss einer Bauleistungsversicherung
Versicherungen für den Hausbau schließen Bauherren vor allem ab, um sich und ihre Baustelle vor Schäden durch Unwetter, Sturm, Feuer, Hochwasser oder Vandalismus zu schützen. Was kaum ein Bauherr weiß: Auch Baupfusch wird zum Teil von einer Versicherung gedeckt – der Bauleistungsversicherung. Diese erstattet Bauherren (je nach Anbieter und Versicherungsumfang) Schäden durch unbekannte Eigenschaften des Baugrunds, Konstruktions- und Materialfehler und Fahrlässigkeit. Daher wird sie gern als Allgefahrendeckung bezeichnet. Town & Country Bauherren profitieren von dieser Versicherung, ohne dass sie sie zusätzlich zum Hauskaufvertrag abschließen müssen, denn sie ist Teil des Hausbau-Schutzbriefes.
Tipp 5: Nicht ohne ein Baugrundgutachten bauen
Man hat gerade neu gebaut und ist froh, endlich in seinem Traumhaus wohnen zu dürfen. Doch da tauchen auch schon die ersten Probleme auf: Risse in der Wand, die immer weiterwachsen. Ein hinzugerufener Gutachter stellt fest, dass ein Teil des Bodens, auf dem das Haus gebaut wurde, abgesackt ist, da man nur mit einer Bodenplatte statt einem Streifenfundament gegründet hat. Ein Alptraum für jeden Bauherren!
Daher gilt: Man muss wissen, auf welchem Grund und Boden man baut. Wird ein Baugrundgutachten, auch Bodengrundgutachten, nicht vom Architekten oder der Baufirma angeboten, sollte man dennoch darauf bestehen und es selbst beauftragen. Diese zusätzlichen Kosten zahlen sich aus! Auch hier profitieren Town & Country Bauherren wieder: Das Bodengrundgutachten ist im Hausbau-Schutzbrief inklusive und kostet die Bauherren somit keine Extrakosten.
Tipp 6: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!
Auch wenn man sich ein seriöses Bauunternehmen ausgesucht hat und bisher mit dem Baufortschritt zufrieden ist, zählt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Daher sollte man bei seinen häufigen Baustellenbesuchen nicht nur die Fortschritte bestaunen, sondern auch mit wachsamen Augen nach möglichen Baumängeln Ausschau halten.
Hat man allerdings wenig Ahnung vom Hausbau, übernimmt diese Aufgabe auch ein unabhängiger Bausachverständiger, Gutachter oder Architekt. Diesen müssen die Bauherren zwar selbst engagieren, allerdings begleitet er auf Wunsch den gesamten Bau und kann so Baupfusch schnell auf die Schliche kommen.
Der richtige Zeitpunkt für einen Baustellenrundgang mit einem unabhängigen Fachmann ist aber spätestens bei der Bauabnahme. Hier bietet der Hausbau-Schutzbrief wieder einen Vorteil: Bei Town & Country Haus kontrolliert ein unabhängiger Bausachverständiger des TÜV oder VQC das neugebaute Massivhaus einmal komplett in Form einer Inklusivleistung.
Tipp 7: Nicht ganz dicht? Blower-Door-Test!
Ein Problem mit der Dichtigkeit des Hauses zählt zu den häufigsten Baumängeln beim Neubau und hat häufig verschiedene Ursachen. Die Folgen können, wie bereits erwähnt, fünfstellige Schäden nach sich ziehen. Dabei gibt es einen einfachen Test, der die Dichtigkeit des Hauses prüft: den Blower-Door-Test. Bauherren sollten darauf nicht verzichten, wenn sie beim Thema Baupfusch auf Nummer sicher gehen wollen. Bei Town & Country Haus ist diese Dichtigkeitsprüfung als Inklusivleistung im Hausbau-Schutzbrief integriert.
Ein Hausbau-Schutzbrief ist zum Beispiel im Kaufpreis dieser Häuser enthalten:
Sie haben einen möglichen Mangel entdeckt? Das sollten Sie tun!
Haben Bauherren einen vermeintlichen Baupfusch entdeckt, überschlagen sich manchmal die Emotionen. Die Angst vor Mehrkosten mischt sich mit dem Ärger über die wohlmöglich schlechte Arbeit der Baufirma. Oftmals fühlt man sich auch einfach hilflos und weiß nicht, was man nun als erstes tun soll. So suchen zum Beispiel manche Bauherren Rat im Internet und durchforsten Foren, nur um am Ende noch verunsicherter zu sein. Daher heißt das oberste Gebot in einem solchen Fall: Ruhe bewahren und sich nicht zu Kurzschlussreaktionen hinreißen lassen!
Zunächst sollte man wissen, dass mit entdeckten Baumängeln immer eine Beweispflicht einher geht. Dabei zählt, wann sie entdeckt wurden. Vor der Bauabnahme liegt es am Bauunternehmen glaubhaft zu versichern, dass der entdeckte Fehler kein Baumangel ist. Nach der Bauabnahme haben die Bauherren die Pflicht, zu beweisen, dass es sich um Baupfusch handelt. Wie das funktioniert, erfahren Sie hier.
Wer sich an folgende Checkliste hält, der macht alles richtig:
Was man tun sollte:
- Möglichen Mangel anhand Fotos und/oder schriftlicher Beschreibung dokumentieren
Taucht plötzlich ein kleiner Riss in der Hauswand auf, sollte man nicht in Panik verfallen, sondern lieber das Handy zur Hand nehmen und den möglichen Mangel anhand von Fotos aus verschiedenen Winkeln und Abständen genauestens dokumentieren. Wer nicht gleich einen Fachmann einschalten will, der kann den Riss über einige Tage lang beobachten und immer wieder auf Fotos festhalten. Erkennt man anhand der Bilderserie, dass der Riss wächst oder sich vertieft, ist es definitiv an der Zeit für eine fachmännische Bewertung der Lage. Während der Bauphase sollte man allerdings nicht zu lange warten, wenn man der Meinung ist, einen Mangel entdeckt zu haben. Generell gilt: Je früher man auf ein vermeintliches Problem aufmerksam macht, desto eher kann im Ernstfall gehandelt werden und schlimmere Folgen verhindert werden.
- Fachmännische Meinung einholen
Wer sich unsicher ist oder denkt, der Sachmangel wird mit der Zeit nur schlimmer, der kann sich eine professionelle Meinung einholen. Viele kontaktieren ihren Bauleiter oder Architekten, wieder andere bevorzugen die unabhängige Meinung eines Gutachters. Fest steht: Nur der Fachmann kann unterscheiden, ob es sich um einen Baumangel, einen Defekt oder eine Unstimmigkeit im Toleranzbereich handelt.
- Mängelrüge
Wurde tatsächlich ein Mangel festgestellt, sollte man auf jeden Fall mit der zuständigen Baufirma Kontakt aufnehmen und das Gespräch mit der Bauleitung suchen. Große Hausbaufirmen haben auch einen Kundenservice, der zwischen der ausführenden Firma und den Bauherren vermitteln kann und allen Parteien somit weiterhilft.
Zudem muss eine einfache Mängelrüge oder Mängelanzeige aufgeben werden, um die Beseitigung des Fehlers sicherzustellen. Besonders bei Gewerken, die der Bauherr selbst in Auftrag gibt, wie zum Bespiel Fliesenleger oder Maler, ist dies die gängige Verfahrensweise, welche auch in den § 634 und § 635 des BGB rechtlich festgelegt ist.
Beim Inhalt der Mängelanzeige ist es wichtig, den Mangel genau zu beschreiben. Eine allgemeine Formulierung wie z. B. „Riss in Hauswand“ ist nicht ausreichend genug. Nach sogenannter Symptomrechtsprechung sollte der Mangel sinnlich wahrgenommen und in seinem äußeren Erscheinungsbild beschrieben werden. Der Bauherr muss also keine Fachbegriffe bei der Beschreibung verwenden, lediglich das wiedergeben, was er sieht. Auf eine Mutmaßung der Mängelursache sollte man ebenfalls verzichten.
Wichtig ist eine realistische Fristsetzung, die dem Auftragnehmer die Möglichkeit gibt, seinen Fehler auszubessern. Wer sich unsicher ist: Ein Sachverständiger kann Auskunft zu passenden Fristen geben. Zum Schluss sollte die Mängelrüge schriftlich und per Einschreiben an den Auftragnehmer geschickt werden. So wird ein Aussitzen der Gewährleistungsfrist durch die Baufirma vermieden. Der bestätigte Eingang des Einschreibens unterbricht die Gewährleistungsfrist und lässt diese automatisch pausieren.
Was man nicht tun sollte:
- Hilfe suchen im Internet
Natürlich sind die Gemüter erhitzt, wenn man an seinem neugebauten Haus einen Mangel entdeckt. Manchmal ärgert man sich aber nicht nur über den Pfusch, sondern hat auch das Gefühl, dass die Baufirma einen nicht ernst nimmt und den vermeintlichen Sachmangel als Kleinigkeit abtut. Egal, wie verunsichert oder verärgert man ist, eines sollte man in solchen Fällen immer meiden: das Internet!
Einige verzweifelte Bauherren laden in Facebook-Gruppen, Foren oder auf Instagram Bilder ihrer vermeintlichen Mängel hoch und lassen die Community entscheiden, ob es sich tatsächlich um Pfusch am Bau handelt. Das wirft im schlimmsten Fall nicht nur ein ungerechtfertigtes, schwarzes Licht auf die Baufirma, sondern wird selten von Erfolg gekrönt. Zum einen ist die Einschätzung des Sachverhaltes über ein Bild im Netz ungenügend, zum anderen kann man sich nicht auf die Expertise und Erfahrung der anderen verlassen.
Noch schlimmer ist es, einen direkten Vorwurf des Pfusches im Internet zu posten. Ist die Kommunikation zwischen Auftraggeber und -nehmer so verfahren, wird ein „öffentlich an den Pranger stellen“ die Situation nicht retten, sondern kann im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen zur Folge haben. Nicht selten gibt es aufgrund eines Facebook-Beitrags eine Anzeige wegen Verleumdung gegen den betroffenen Bauherren bzw. Eigenheimbesitzer. Daher gilt: Finger weg vom Internet! Eine Alternative in einer sehr zerstrittenen Situation wäre eine Rechtsberatung. Ein Anwalt kann über weitere Schritte informieren und den Bauherren auch im Streitfall vor Gericht vertreten – ohne, dass es zu einer öffentlichen Schlammschlacht ausartet.
Schutz fürs Eigenheim
Möglichst schon beim Nach-Hause-kommen möchte man von einem Gefühl der Sicherheit begrüßt werden. Im Inneren des eigenen Hauses kann man aufatmen und sich entspannen.
Damit sich diese Vorstellung aber erfüllt, muss ein Eigenheim sicher gebaut sein.
Das Grundstück bebaubar machen
Der Weg zum Eigenheim beginnt nur in seltenen Fällen mit der Hausplanung oder Baufinanzierung. Normalerweise muss erstmal ein Bauplatz her, auf dem das Traumhaus dann errichtet werden soll.
Und selbst dann, kann nicht einfach mit den Mauerarbeiten begonnen werden.
Die Pflege des Eigenheims
Ist der Lebenstraum des Eigenheims erfüllt, sollen Wohnkomfort und Optik eines Neubaus möglichst lang erhalten bleiben.
Die Pflege des Eigenheims und dessen Werterhaltung beschäftigt jeden Immobilienbesitzer, ganz egal, ob er sein Einfamilienhaus irgendwann mal verkaufen möchte.
Akustischer Wohnkomfort
Raus aus der Miete, rein ins eigene Haus! Ein Grund ist auch die Sehnsucht nach Ruhe.
Nie wieder Getrampel, der viel zu laute Fernseher oder der wummernde Bass der Nachbarn. Akustischer Wohnkomfort lautet das Stichwort.
Die häufigsten Baumängel
Ein Hausbau, bei dem nichts schiefläuft, scheint es heutzutage nicht mehr zu geben. Kein Wunder, dass Baumängel zu den größten Sorgen von Bauherren zählen.
Wir klären über Fehler beim Hausbau und die häufigsten Baumängel auf und geben Tipps, was bei Pfusch am Bau zu tun ist!
Energieeffizientes Leben
Durch eine fehlende Lüftungsanlage oder falsches Lüft- & Heizverhalten kann es zu einem ungesunden Wohnklima und Schimmelbefall kommen.
Dabei ist doch ein optimales Raumklima ein wesentlicher Bestandteil der Wohnqualität und Behaglichkeit des Zuhauses.
Die Fenster- & Lichtplanung
Auch beim Hausbau sollte man die Wirkung von Licht auf die Wohnatmosphäre nicht unterschätzen, entscheidet es doch maßgeblich darüber, ob man sich im Eigenheim wohlfühlt oder nicht.
Wir erklären, was Sie bei der Lichtplanung im (Massiv-)Haus beachten müssen!
